论卖房宣传彩页构成要约的法律适用及实践  

作　　者：卢文彪 

机构地区：[1]广东海厚律师事务所,广东东莞523073

出　　处：《职工法律天地（下）》2015年第9期277-277,共1页

摘　　要：近年来，部分房地产开发商为了追求暴利，无视市场发展的规律，怠于作市场调查，盲目开展大商场招商项目，将几层楼几千平方米的空旷的商品房不作间隔，人为想当然的划分为若干个格子，将这些“格子铺”高价销售给业主，业主到现场用肉眼根本找不到自己的商铺的所在位置，然后开发商将商铺返租回去，并大肆进行虚假造势进行某某盈利丰厚的项目，登报宣传，诱导业主不加思索抢购房屋，但是当业主支付了购房款后，开发商却没有把心思集中在搞好其宣传的盈利丰厚的项目上，该投入的资金减少投入或者甚至不投入，导致项目一直开展不起来，楼盘阑尾，业主合法权益受到极大损害。本律师认为，就广东地区而言，此种情形下的开发商构成欺诈售商品房，变相圈钱非法据为已有，业主有权退房并要求开发商返还购房款：一、开发商的卖房宣传彩页内容构成要约。对开发商有法律约束力，开发商未能实现的，应承担违约责任（从本人经办的（2015）东一法南民一初字第153—166、331号系列案件来看，目前司法实践中这一点能得到法官的认可）宣传彩页是否为购房合同的组成部分要看这一宣传彩页是要约邀请还是要约。单一的看宣传彩页作为一种广告工具，应当认定为商业广告无疑。进而，根据我国《合同法》第十五条，商业广告是要约邀请。《合同法》第十五条还规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。在本律师办理的绝大部分案件中开发商的宣传彩页对商品房的表述在宣传彩页上介绍的具体明确，并且属于吸引业主购买的卖点，对商品房的价格和合同的订立会产生重大影响，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请�

关 键 词：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 要约邀请 司法实践 彩页 法律适用 房地产开发商 卖房 商业广告 

分 类 号：D923.6[政治法律—民商法学]